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    Tettoia grande: il titolo edilizio dipende dal tipo di utilizzo

    Tettoia grande e prefabbricato: titolo edilizio necessario

    TAR Puglia, Lecce, sez. III, sent. 4 febbraio 2019 n. 171

    Serve il permesso di costruire per una tettoia di ampie dimensioni usata per deposito autovetture e per un prefabbricato ad uso ufficio

    Una tettoia in ferro a uso deposito autovetture, avente superficie interna di quasi 200 mq. ed un manufatto prefabbricato in pannelli coibentati ad uso ufficio costituiscono strutture non precarie, ma stabilmente utilizzate come deposito o (più in generale) come ambiente di lavoro, soggette al regime del permesso di costruire ex art. 3, lett. e.5) del D.P.R. n. 380/2001 (ai sensi del quale sono comunque da considerarsi “interventi di nuova costruzione” “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere (…) che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformita’ alle normative regionali di settore”).

    In realtà, costituisce “principio consolidato in giurisprudenza che la precarietà dell’opera, che esonera dall’obbligo del possesso del permesso di costruire, postula un uso specifico ma temporalmente limitato del bene: infatti, ai fini della ricorrenza del requisito della precarietà di una costruzione, che esclude la necessità del rilascio di un titolo edilizio, si deve prescindere dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data dal manufatto dal costruttore e si deve, invece, valutare l’opera alla luce della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale, con la conseguenza che rientrano nella nozione giuridica di costruzione, per la quale occorre la concessione edilizia, tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo o pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e non meramente occasionale (ex multis T.A.R. Campania – Napoli 10.6.2011 n. 3114). Per individuare la natura precaria di un’opera, si deve quindi seguire «non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale”.

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    Per cui un’opera, se è realizzata per soddisfare esigenze che non sono temporanee, non può beneficiare del regime proprio delle opere precarie anche quando le opere sono state realizzate con materiali facilmente amovibili (fra le decisioni più recenti cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 1291 del 1° aprile 2016). La giurisprudenza consolidata ha inoltre evidenziato (T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III, 10 giugno 2010, n. 2406) che produce trasformazione urbanistica ogni intervento che alteri in maniera rilevante e duratura lo stato del territorio, a nulla rilevando l’eventuale precarietà strutturale e l’amovibilità, ove ad essa non si accompagni un uso assolutamente temporaneo e per fini contingenti e specifici» (T.A.R. Puglia, Lecce, Sezione I, 17/07/2018, n. 1174).

    Approvazione di un piano attuativo di iniziativa privata

    TAR Veneto, sez. II, sent. 4 febbraio 2019 n. 150

    L’approvazione di un piano attuativo di iniziativa privata non è un atto dovuto, ancorché il medesimo risulti conforme al piano regolatore generale

    L’approvazione di un piano attuativo di iniziativa privata non è un atto dovuto, ancorché il medesimo risulti conforme al piano regolatore generale, perché, sussistendo un rapporto di necessaria compatibilità ma non di formale coincidenza tra quest’ultimo e i suoi strumenti attuativi ed essendovi una pluralità di modi con i quali dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale, è ineliminabile la sussistenza di un potere discrezionale nella valutazione delle soluzioni proposte, dato che il Comune non si limita a svolgere un semplice riscontro della conformità del piano allo strumento generale, ma esercita pur sempre poteri di pianificazione del territorio e pertanto può negare l’approvazione del piano attuativo (ex pluriubus cfr. Tar Sicilia, Palermo, Sez. II, 8 luglio 2015, n. 1667; Tar Puglia, Bari, Sez. III, 12 marzo 2015, n. 403; Tar Emilia Romagna, Parma, Sez. I, 11 febbraio 2014, n. 41; Tar Sicilia, Catania, Sez. I, 29 maggio 2013, n. 1563; Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 marzo 2013, n. 1479; id. 19 settembre 2012, n. 4977; Tar Umbria, Sez. I, 27 maggio 2010, n. 335; Tar Piemonte, Sez. I, 9 aprile 2010, n. 1752; Tar Calabria, Catanzaro, Sez. I, 6 giugno 2008, n. 624; Consiglio di Stato, Sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 248).

    Ne discende che il Comune, fino all’approvazione del piano, è pienamente titolare della propria potestà pianificatoria e possa modificare le proprie scelte.

    Scomputo degli oneri: serve valutazione del Comune?

    TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 4 febbraio 2019 n. 158

    Lo scomputo non è un diritto ma è subordinato ad una valutazione da parte del Comune

    Secondo la giurisprudenza, “Lo scomputo del valore delle opere di urbanizzazione non configura un diritto dell’operatore, ma una mera possibilità, per la quale occorre sempre il consenso e l’autorizzazione dell’amministrazione. Ne consegue che, in difetto di autorizzazione e di accordo espresso della p.a. sullo scomputo delle nuove opere, a destinazione variata, dall’ammontare degli oneri, l’operatore non dispone di alcuna pretesa tutelata diretta a portare in detrazione dal valore delle suddette opere il contributo di urbanizzazione dovuto” (cfr. T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. I, 10.4.2018, n. 954).

    Come evidenziato da T.A.R. Liguria, Genova, Sez. I, 29.9.2016, n. 955, “In tema di rilascio del permesso di costruire, pur essendo previsto che il soggetto che richiede il permesso di costruire, a scomputo totale o parziale della quota dovuta a titolo di contributo di costruzione, possa obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, sia primarie che secondarie, con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune, tale iniziativa è sempre subordinata ad una valutazione del Comune.

    In tal senso, l’ammissione allo scomputo costituisce oggetto di una valutazione ampiamente discrezionale da parte dell’amministrazione (che ben può optare per soluzioni diverse senza obbligo di specifica motivazione) ed un vero e proprio diritto sorge in capo al privato proponente allorché, a fronte della realizzazione da parte sua di opere di urbanizzazione ovvero dell’impegno a realizzarle, vi sia stato un espresso atto di “accettazione” consensuale da parte della stessa amministrazione.”.

    La valutazione ampiamente discrezionale da parte dell’Amministrazione può optare per un diverso assetto di rapporti da essa reputato maggiormente servente rispetto all’interesse pubblico ed alla collettività di riferimento.

    Variante al PRG: comunicazione di avvio del procedimento

    TAR Friuli Venezia Giulia, sent. 4 febbraio 20169 n. 53

    L’adozione di una variante al piano regolatore generale non deve essere necessariamente preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento ai soggetti interessati

    Secondo il costante insegnamento giurisprudenziale, ai sensi dell’art. 13, L. n. 241 del 1990, “l’adozione di una variante al piano regolatore generale, in quanto provvedimento di pianificazione generale, non deve essere necessariamente preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento ai soggetti interessati” (Cons. Stato, Sez. IV, n. 5229 del 2011 e n. 4200 del 2013).

    Oneri per permesso in sanatoria: legittimazione passiva del proprietario

    TAR Lombardia, Milano, sez. IV, sent. 8 febbraio 2019 n. 280

    Il proprietario attuale del bene abusivo è legittimato passivo rispetto al pagamento degli oneri connessi al rilascio del titolo in sanatoria

    Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, “la normativa sul condono, nel disciplinare le obbligazioni ad esso connesse, include gli aventi causa tra i soggetti in ogni caso legittimati dal punto di vista passivo, configurando una sorta di obbligazioni propter rem legate alla proprietà del bene, sia con riferimento alle somme dovute a titolo di oblazione sia per gli altri oneri concessori” (così, C.d.S., Sez. VI, sentenza n. 753/2018).

    L’attuale proprietario del bene abusivo, così come è legittimato a presentare domanda di condono edilizio, avendo interesse alla conservazione del bene, del pari è legittimato passivo rispetto al pagamento degli oneri connessi al rilascio del titolo in sanatoria, quale diretto beneficiario del medesimo.

    In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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    Tetti degli edifici storici: verifica e interventi di miglioramento

    Il patrimonio edilizio italiano è fatto di molti fabbricati di oltre cento anni fa. Molti, anche se non hanno valore storico e monumentale, sono particolarmente belli e rappresentano di fatto opere uniche. Quando bisogna intervenire su questi edifici, bisogna attuare un approccio tecnico, rigoroso e consapevole delle specificità della struttura e delle sue logiche costruttive.

    In passato, nell’impiego per l’uso residenziale, le tipologie delle coperture degli edifici storici non monumentali prevedevano principalmente l’impiego del legno e solo successivamente sono stati accoppiati anche elementi in metallo. Ecco in questo articolo alcune delle tipologie più frequenti, evidenziandone le peculiarità, per arrivare alle possibili verifiche e agli interventi di miglioramento.

    Tetti degli edifici storici: tipologie, verifiche e interventi

    La tipologia più immediata per una copertura a una falda è la tipologia a puntoni, con sezione di cm 12 × 15 circa e luce pari a 3-4 m, disposti parallelamente secondo la pendenza, distanziati di m 0,75-1,2 in base al peso del manto e sostenuti da correnti solidali a pareti o colonne, questi ultimi ordinariamente lunghi 4-5 m.

    Nel tetto a due falde i puntoni si contrastano e si connettono tra loro in sommità mediante incastri e analogamente si collegano alla base grazie alla catena; tipica la presenza di incastri a fessura sommitali e obliqui per le basi; i travicelli sono spesso inferiormente connessi mediante controventi chiodati o incastrastati.

    Quando la lunghezza dei puntoni è notevole questa può essere suddivisa mediante colonnelli verticali o saettoni inclinati; anche la catena può essere sostenuta da colonne quando la stessa sostiene la pavimentazione del sottotetto.

    Per contenere azioni ribaltanti sulle pareti e anzi a evitare di contribuire alle stesse con comportamento spingente, gli elementi lignei vengono reciprocamente resi solidali mediante grappe metalliche e gattelli in legno; questi accorgimenti sono particolarmente rilevanti in presenza di sismicità della zona di edificazione.

    Le capriate lignee possono sostenere coperti di ampiezza considerevole e si caratterizzano per l’accuratezza nel dettaglio delle connessioni, nell’aumento della sezione dei puntoni coerentemente all’aumento dell’azione assiale che li interessa, in accorgimenti utili a sostenere e limitare la lunghezza di inflessione delle catene.

    Edifici di maggior pregio offrono aspetti costruttivi caratterizzati da efficacia, accuratezza e gradevole aspetto, tanto da essere valorizzati mantenendoli a vista negli ambienti principali.

    La statica grafica consente, in modo semplice, di determinare le sollecitazioni nelle aste di una capriata; ciò rapportando l’entità delle forze esterne e di pertinenza delle aste, alla lunghezza dei lati costituenti i vari triangoli di equilibrio.

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    Le capriate composte da legno e metallo sono caratterizzate da una maggiore leggerezza, un minore ingombro e una particolare eleganza.

    Le articolate strutture di copertura si prestano a essere analizzate con procedure informatiche, proprio per la possibilità di riconoscerne sia il comportamento globale che il più probabile comportamento locale della singola membratura.

    Una volta che sia disponibile un adeguato rilievo geometrico e materico della copertura, è possibile l’inserimento di ogni componente con qualsiasi differenziazione della sezione (anche nello sviluppo della singola asta) e del posizionamento, quest’ultimo compiutamente definito dalle possibilità di disassamento reciproco tra le aste. È anche agevole la variazione delle essenze legnose degli elementi, diffusa o locale, tipica negli interventi di sostituzione effettuati nel tempo.

    La variabilità dell’efficacia delle connessioni all’estremità delle aste può essere efficacemente simulata, sia nella condizione media utile per riconoscere il comportamento globale, ma anche nella condizione più gravosa che è opportuno considerare per le verifiche locali di capacità.

    L’affidabilità e completezza dei risultati che si possono ottenere è sicuramente agevolata da una rigorosa computazione dei carichi e della loro distribuzione; questo percorso a volte non è coerente con la sintesi di procedimenti speditivi quali quelli illustrati in precedenza, che peraltro mantengono validità sia per le fasi iniziali di impostazione, che per quelle finali di riscontro al calcolo automatizzato.

    Tetti e coperture, le fasi della verifica

    Un percorso completo di verifica di una copertura dovrebbe comprendere almeno le fasi seguenti:

    • rilievo del posizionamento degli assi delle singole aste;
    • rilievo della sezione di ciascuna asta, eventualmente riconoscendone le variazioni nel suo sviluppo, tale da consentirne a finire una rappresentazione conforme;
    • rilievo delle modalità di connessione alle estremità delle aste, riscontrandone l’eventuale danneggiamento e mantenimento dell’efficacia;
    • rilievo del tipo di essenza legnosa presente e di eventuali zone di deterioramento o minore compattezza (per l’azione di parassiti o per infiltrazioni d’acqua); riscontro nel numero e posizionamento eventuale di nodi e fenditure;
    • modellazione della struttura rispettosa di tutte le informazioni raccolte precedentemente in termini dimensionali, di vincolo e di stato;
    • soluzione del modello con imposizione dei carichi originari e quelli richiesti dalle normative attuali;
    • riconoscimento dello stato di sollecitazione e valutazione della compatibilità con le condizioni presenti;
    • valutazione di idoneità, con o senza interventi di miglioramento, che richiederanno l’adeguato aggiornamento del modello rappresentante la condizione modificata.

    Una possibilità notevole offerta dalla modellazione consiste nel riconoscimento dell’effettiva rigidezza verticale e orizzontale della complessa struttura di copertura, con conseguimento delle informazioni più appropriate per le verifiche sismiche dell’intero fabbricato, che diversamente avrebbero una affidabilità parziale, in quanto pregiudicata dalla conoscenza incompleta di un componente fondamentale al comportamento d’insieme quale il coperto.

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    Tetti e coperture, gli interventi di miglioramento

    Gli interventi di miglioramento alle coperture sono vari e ordinariamente sono agevolmente eseguibili grazie alla leggerezza e lavorabilità del legno. Si può procedere alla ricostruzione con inserti e resine di zone deteriorate, al placcaggio di lamine in fibra o piastre metalliche, all’affiancamento di nuovi elementi lignei o metallici a membrature riconosciute inadeguate. Un intervento ricorrente e poco invasivo consiste nel migliorare la connessione tra elementi lignei con gattelli lignei e/o piastre in metallo.

    Gli interventi con piastrine e gattelli, unitamente all’esecuzione di un buon assito, incrementano significativamente la rigidezza nel piano del coperto.

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    Bonus ristrutturazioni casa 2019

    Bonus ristrutturazione casa nel 2019: l’Agenzia dell’Entrate ha pubblicato gli ultimi aggiornamenti sulle linee guida per le ristrutturazioni edilizie.

    Sono state apportate diverse novità, come ad esempio la proroga della maggiore detrazione IRPEF, nuovi beneficiari del diritto alle detrazioni e la comunicazione all’Enea dei lavori effettuati.

    Con il seguente articolo analizziamo nello specifico la procedura da eseguire.

    Bonus ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni

    L’articolo 6-bis del Dpr 917/86 regola le detrazioni per quanto riguarda il recupero del patrimonio edilizio, che consiste nello specifico di una detrazione nella misura de 36% delle spese sostenute fino ad un ammontare di 48.000 euro per abitazione.

    Per i lavori eseguiti dal 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, l’aliquota di detrazione è stata elevata a 50% fino a raggiungere un massimo di spesa di 96.000 euro. Questa maggiorazione è stata prorogata più volte nel tempo fino ad arrivare al 2019 con la legge di bilancio ha confermato un’ulteriore proroga fino al 31 dicembre 2019.

    L’agevolazione va richiesta per le spese sostenute nell’anno, e va suddivisa per i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

    Bonus ristrutturazioni edilizie: chi ne usufruisce

    Possono richiedere le detrazioni i soggetti che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), sia se sono residenti o meno nel territorio dello Stato.

    Oltre a questo requisito, l’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche chi gode dei diritti sull’immobili e sostengono le spese. La detrazione quindi la può richiedere i seguenti soggetti:

    • proprietari o chi ha la nuda proprietà;
    • chi ha un titolo di diritto di godimento dell’immobile;
    • locatari o comodatari;
    • soci di cooperative divise e indivise;
    • imprenditori individuali, il cui immobili non deve rientrare nei beni strumentali.

    Oltre a tali soggetti possono richiedere le detrazioni anche altri tipi di soggetti che non sono diretti proprietari o che godono dell’immobile, ma che siano intestatari di bonifici e fatture:

    • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
    • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
    • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
    • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

    Bonus ristrutturazioni edilizie: gli interventi previsti

    La ristrutturazione può riguardare sia le singole unità immobiliari che i condomini.

    Gli interventi che sono soggetti alla detrazione fiscale sono per le singole unità i seguenti:

    • manutenzione straordinaria;
    • restauro e risanamento conservativo;
    • ristrutturazione edilizia.

    Mentre per i condomini sono compresi anche gli interventi per la manutenzione ordinaria.

    I lavori che possono essere detratti, l’Agenzia dell’Entrate ha precisato che possonno essere solo quelli di manutenzione e ristrutturazione non quelli di ampliamento o demolizione e ricostruzione in quanto si considerano di do nuova costruzioni.

    I lavori eseguiti per l’eliminazione delle barriere architettoniche o per realizzare attraverso la comunicazione o la robotica un ambiente idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per persone disabili gravi, potranno essere detratte solo le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, ma non quelle sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti. Un esempio è che non rientrano nell’agevolazione telefoni a viva voce o schermi a tocco, ma per queste categorie di sussidi sono previste detrazioni fiscali Irpef del 19%.

    L’agevolazione per le ristrutturazioni edilizie è prevista anche per i lavori che sono finalizzati a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti, ciò volti a proteggere l’abitazione dall’intrusione di terzi soggetti mal intenzionati. I lavori a cui applicare la detrazione sono unicamente quelli effettuati sugli immobili, non rientrano ad esempio il contratto per la vigilanza della casa.

    Quali altri lavori soggetti a detrazioni?

    La normativa inserisce anche altri tipi di lavoro che rientrano tra quelli agevolati. Altri esempi sono:

    • interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
    • interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
    • interventi per l’adozione di misure antisismiche;
    • interventi di bonifica dall’amianto;
    • esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

    Altre spese ammesse all’agevolazione

    È possibile detrarre oltre le spese per l’esecuzione dei lavori anche alcune spese accessorie, come ad esempio:

    • le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
    • le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
    • le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del Dm 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
    • le spese per l’acquisto dei materiali;
    • il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
    • le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
    • l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori;
    • gli oneri di urbanizzazione;
    • gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

    Le spese di trasloco o di custodia dei mobili per il periodo in cui si effettuano i lavori non si possono detrarre.

    Agevolazione per ristrutturazione edilizie: come ripartire la detrazione

    Come abbiamo già detto, l’aliquota prevista fino al 31 dicembre 2019 è del 50% sugli interventi effettuati su una singola abitazione fino ad un massimo di 96.000 euro.

    La detrazione va ripartita in 10 rate di uguale importo e portate a detrazione una per ogni anno a partire da quello in cui si effettuano i lavori.

    Nel caso in cui, il contribuente per uno o più anni è esonerato dalla presentazione della dichiarazione, potrà riprendere la detrazione alla prima dichiarazione indicando il numero di rata corrispondente.

    Detrazione per la ristrutturazione: come ottenerla

    Col tempo sono andate sempre più semplificate le procedure per ottenere la detrazione. Basti indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

    Bisogna anche inviare al momento degli inizi del lavoro, all’Azienza sanitaria di competenza del territorio una comunicazione che indica il committente dei lavori e i dati dell’impresa che eseguirà i lavori, inoltre la natura dell’intervento e la data di inizio.

    Per lavori volti al risparmio energetico bisogna trasmettere all’Enea le informazioni dei lavori effettuati. Per gli interventi terminati nel 2018 i documenti vanno trasmessi tramite il sito http://ristrutturazioni2018.enea.it, entro 90 giorni a partire dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo. Mentre per i lavori finiti entro il 1° gennaio 2018 e il 21 novembre 2018 il termine dei 90 giorni decorre da quest’ultima data. Infine gli interventi terminati nel 2019 la comunicazione dovrà essere trasmessa attraverso un nuovo portale che sarà disponibile a breve sempre sul sito dell’Enea.

    Invitiamo il lettore, per approfondire e per ulteriori informazione alla lettura integrale della guida scaricabile qui.

    Fonte Agenzia dell’Entrate
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